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遍地开花,只争朝夕
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——“从概念到实践”主题地产策划思考

/本刊编辑部

 

在已经慢不下来的中国,财富浩浩荡荡,地产商大多抱着“三五年变现太久、只争朝夕”的心态,恨不得今天拿地明天就变现。但是,如果要做产业主题地产,就必须尊重具体产业发展周期。

 

概念的产生

这些年,房地产行业大量涌现出许多新的概念,且称之为“主题地产”。例如:工业地产、旅游地产、物流地产、包括某些商业概念的地产等。这些概念的产生,其实,大多源于“拿地”的需要。因为,在当前中国的经济运作系统中,只要有“地”,就没有不“发财”的道理!

为什么要通过这些概念拿地呢?原因是,开发商要想获取更多、更大的土地越来越难,就开始通过介入一级土地整理的方式控制土地。对于政府,一级开发要大额投资、要处理各种社会矛盾、法律纠纷等等,很麻烦!也有了将一级土地整理市场化运作的需求——让市场化的公司来干,整理好以后,再交政府的土地管理部门,甩手当掌柜,一起分金称银,岂不快哉?于是,两者一拍即合。

但是,一级开发的对象往往都是“生地”,怎样让它更有价值?经过这些年发展,我们的政府水平提高了、思路放活了,有了“运营城市”、“经营城市”这样的理念和思路,不但进行城市空间规划、还要有产业规划、生态规划、文化发展等等,得这么干,城市价值才能提升、经济水平才能提高、土地财政才有保证。再说白一些,卖地毕竟是一锤子买卖,至少得卖个好价钱吧!

对于开发商来说,为了拿地,必须迎合政府发展经济的需求,就有了各种“XX地产”的提法出现??⑸掏泵娑哉庋南质?,以住宅为主的房地产开发,最重要的价值其实是对城市资源的占用,开发商不用修路、不用建医院、不用开公交车,城市里都有,老百姓买房也都冲着这些配套和资源。在占不到原有城市资源的情况下,就必须要引进新的城市资源或产业进来,才能提升价值,开发的物业也才能卖个好价格。于是,两者再次一拍即合!

概念到实践

一旦要为土地的开发注入产业内容,事情就变得复杂起来,隔行如隔山,以目前已日趋成熟商业地产开发为例,其实就是房地产与零售为主的服务业的结合,开发商熟悉如何从获取土地到建筑完成的全部过程,但对零售业领域陌生,经过几年发展,目前都普遍认识到,商业地产的开发不同于住宅开发,必须符合零售业的行业本质和规律。

尽管有各种各样主题地产概念提出,但总体上就是,房地产与其它产业融合发展,最终实现更高的经济价值。既然要涉及一个产业,首先就要理解产业的分工,找准自己的位置。作为房地产商,并不是要直接去参与一个产业的经营和运作,而是利用土地资源和投资能力,提供的产品是符合产业要求的场所以及基于场所的相关服务,最终获得回报。所以,几个基本问题构成了类似主题地产开发的基本思考模式。

首先是需求研究,包括最终使用者需求和行业发展需求。以旅游地产为例,吃、住、行、游、娱、购是旅游产业的基本内容,但随着旅游观念的改变,休闲、度假、养生、运动成为旅游行业新的发展内容,通过研究和细分,清晰需求,明确项目发展方向是满足哪一类具体的需求,项目的价值就会比较清晰。

第二,产业链条研究。一个产业的形成和发展,一定会有纵向的上下游链条和横向的相关产业群,通过对产业链的研究明确三个基本问题;明确项目发展的关键是产业链中的哪一个环节,也就是要明确项目的核心引擎;明确项目主力产业方向,产业链中的哪些环节是项目的主要发展对象,同时,明确项目发展必须配套的辅助产业。

第三,尊重具体产业发展周期。对产业的培育、发展、成熟有完善的考虑和准备。在已经慢不下来的中国,财富浩浩荡荡,地产商大多抱着“三五年变现太久、只争朝夕”的心态,恨不得今天拿地明天就变现。但是,如果要做产业主题地产,就必须有一个较长时间的打算,观澜湖高尔夫的成功已经充分证明——真正完成一个产业的培育和发展,回报是几何级数的增长。

第四,盈利模式组合。多种盈利方式形成一本清晰帐。

实践的前景

地产开发与产业结合必将是决胜未来的利器。从当前房地产发展的客观现实来看,许多开发商已经开始行动,首创地产绑定奥特莱斯、中粮集团参股国际酒店品牌、万通携手TCL进军工业地产、中坤实践旅游地产开发等等,地产开发正在向更高级、更复杂的产业整合方向发展。

抛开地上的建筑不说,土地是开发商的核心资源,作为经济活动中最基本的生产资料,基于土地的发展方式有千万种可能,所以,任何一种主题和概念的提出,都不是空中楼阁?!翱刂仆恋啬狈⒄埂辈皇侵泄厣?,有社会学家曾经说过,“当前的中国就像19世纪的美国,混乱但潜力巨大”,美国西部土地开发是一部真正的美国史,明治维新的土地改革激活了日本的现代化进程,英国的圈地运动客观上为资本主义发展创造了机会。现在,中国房地产业已经成了世界经济中的“怪兽”,独大而且恶名昭著。但是,如果房地产发展能真正走好产业融合的这条路,通过土地运作支撑起各类产业的发展,会不会也会成为中国特色的发展方式之一呢?

 

链接

地产“新”概念:

为心筑家、用心服务

——心灵地产

所谓心灵地产就是在房地产开发运营管理中,以人为本,尊重生理和心理双重健康的需求,创造自然和谐的生活空间,为客户提供全程心灵关怀服务,通过心理协助实现心灵成长,为客户不断创造健康、愉悦、轻松的生活体验,从而营造身心和谐、充满关爱的优质人居环境。

◆对合作方和员工而言:这是全新的、充满潜力和激情的地产事业领域

◆对业主和潜在消费者而言:这是充满心灵关怀的生活空间和精神家园

我们定义的心灵关怀体现在:

◆人性化管理机制

◆一切从员工开始

◆以人为本,理解和尊重客户

◆人性生活空间尺度

◆心理协助计划

◆身、心、灵全面关注

心灵地产的理论基础

结合房地产与人类身心和谐,颠覆房地产传统理论,开创性地提出心灵地产的概念。心灵地产融会中国传统文化的精髓,并吸纳世界心理学各流派精华,从而形成独特的心灵地产理论基础。

 马斯洛的需求层次理论

 国际三大心理学流派的理论精华

 《黄帝内经》

 《易经》

 四书五经等中华传统文化精髓

心灵地产对业主和客户的心灵关怀

在实际的操作过程中,除了为业主和客户提供自然和谐的居住空间这些硬件外,心灵地产到底有什么特色呢?它有什么独特的亮点呢?

 心灵课堂

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